Вам нужен юрист по договору аренды?

Задачи юриста, специализирующегося на договорах аренды, будут различны в зависимости от того, чьи интересы он представляет: арендатора или арендодателя. Эти задачи зачастую даже прямо противоположны. В идеальной ситуации юрист сможет найти компромисс в конфликте сторон и разрешить все с наименьшими затратами времени и сил. Но иногда это уже невозможно и тогда прямая дорога в суд.

Проблемных вопросов по аренде может быть много. Здесь я расскажу о самых частых случаях, которые встречаются в практике. Возможно, это поможет вам обойтись без помощи юриста и получить ответы на свои вопросы.

---

Когда арендатор может расторгнуть договор аренды?

Иногда арендатору аренда больше ни к чему. Когда он вправе расторгнуть договор по своей инициативе? По общему правилу, по решению суда в следующих случаях:

1) При нарушении договора арендодателем, а именно, если удастся доказать суду, что:

• арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

---

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий:

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
• при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
• из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

---

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

---

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

---

Расторгаем договор аренды через его прекращение

Поскольку расторгнуть договор аренды на практике должно и сложно, иногда арендаторы просто прекращают его через ликвидацию или реорганизацию.

→ Ликвидация арендатора автоматически влечет и прекращение договора.

→ Реорганизация арендатора прекращает договор аренды фактически: например, при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

---

А что форс-мажор?

Согласно ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Во-вторых, в тех решениях, которые суды выносили во время прошлого кризиса (август 1998 года) суды не признали непреодолимой силой финансово-экономический кризис в стране, считая, что он не относится к чрезвычайным и непредотвратимым явлениям (Постановление ФАС Московского округа от 08.04.99 № КГ-А40/884-99, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.01.2000 № Ф08-2993/99). По мнению судов, если кризисы происходили и раньше, то компания могла их предвидеть, а значит,  в кризисе нет ни чрезвычайности, ни непредотвратимости.

Таким образом, рассчитывать на освобождение от ответственности за нарушение договора аренды в связи с форс-мажором бесперспективно.

---