Решение о взыскании разницы в стоимости фактической и проектной площади

РЕШЕНИЕ

31 марта 2018

город Москва

Пресненский районный суд города Москвы в составе председательствующего при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свентицкого А.В. к ООО «СтройЛюкс» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ООО «СтройЛюкс» разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства согласованной сторонами и фактически предоставленной площади в размере 116 130 руб., штрафа и компенсации морального вреда в размере 5000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 24 апреля 2017 года между истцом (участником долевого строительства) и ООО «СтройЛюкс» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве, на основании которого истцу была передана квартира.

Истец исполнил все взятые на себя перед ООО «СтройЛюкс» обязательства, в том числе оплатил полную стоимость объекта долевого строительства, которая согласно п. 2.1 Договора составила 13 620 390 за 82,1 кв.м.

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства фактическая площадь переданной по договору квартиры составила 81,4 кв.м., что на 0,7 кв.м. меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве. Данное изменение площади не было оговорено в договоре.

Исходя из стоимости объекта долевого строительства стоимость одного квадратного метра указанной квартиры составляет 165 900 руб.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей» он, как потребитель, имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены приобретенной квартиры на стоимость разницы площади объекта долевого строительства согласованной сторонами и фактически предоставленной площадью.

За устранением нарушения его прав и законных интересов он обращался с претензией в ООО «СтройЛюкс», в удовлетворении которой ему было отказано. Нарушение ответчиком его прав как потребителя причинило ему моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях в связи с глубокими переживаниями по причине попирания его прав, который он оценивает в 5000 руб.

В судебном заседании на уточненных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СтройЛюкс» исковые требования не признал и пояснил, что в договоре определена общая стоимость всего объекта, а не стоимость квадратных метров; изменение первоначальной цены договора возможно только если это предусмотрено в самом договоре и имеется согласие участника долевого строительства, что в данном случае отсутствует; истец подписал акт приема – передачи квартиры, что свидетельствует о его согласии с реальной площадью квартиры и отсутствии претензий к ответчику; отличие площади от проектной обусловлено применением БТИ понижающих коэффициентов для балкона, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований нет. При этом пояснил, что фактическая площадь квартиры даже с учетом понижающих коэффициентов все равно на 0,7 кв.м. меньше проектной.

Согласно копии договора участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «СтройЛюкс» (застройщиком) и истцом (участником долевого строительства), застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить малоэтажный жилой на земельной участке, принадлежащем застройщику на праве собственности и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить стоимость объекта долевого строительства в установленном порядке и сроки принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи;

Объектом долевого строительства является квартира, в состав которой входит отделка и установленное инженерное оборудование, общей площадью 82, 1 кв.м; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 01.01.2018 года.; общая стоимость объекта долевого строительства составляет 13 620 390 руб. и определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и/или в счет оплаты услуг застройщика; расчет с застройщиком по уплате стоимости объекта долевого строительства осуществляется в следующем порядке:

Для уплаты застройщику части стоимости объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение трех дней с момента подписания договора открывает за счет собственных средств безотзывной, покрытый оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика с возможной пролонгацией его срока действия.

Оплата оставшейся части общей стоимости объекта долевого строительства осуществляется участником долевого строительства по кредитному договору.

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет застройщика.

Из копии заявления на аккредитив следует, что истец поручил осуществить ООО «СтрйЛюкс» оплату по договору долевого участия в строительстве квартиры; аккредитив полный, безотзывный, без акцепта (л.д. 10);

Согласно копии платежного поручения истец в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве перечислил ООО «СтройЛюкс» денежные средства в сумме (х).

На основании копии акта приема-передачи ООО «СтройЛюкс» (застройщик) передал, а истец (участник долевого строительства) принял объект долевого строительства, в состав которой входит отделка и установленное инженерное оборудование, расположенную в подъезде 4, общей площадью 77, 8 кв.м; указанный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; права участника долевого строительства на указанную квартиру возникли на основании договора долевого участия в строительстве; по настоящему акту застройщик передал участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял в собственность вышеуказанное недвижимое имущество в том виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта; стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует условиям, согласованным сторонами.

На основании копии ответа из ООО «СтройЛюкс» в удовлетворении претензии истцу было отказано, поскольку в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома изменение цены объекта при уменьшении площади квартиры не предусмотрено; цена определяется как стоимость самого объекта строительства, а не стоимость квадратного метра.

Из копии технического паспорта жилая площадь квартиры составляет 77,8 кв.м., а общая площадь жилого помещения с учетом балконов составляет 81,4 кв.м.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей” потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала того же качества или повторного выполнения работы. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии – в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В то же время, гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства, оговорены в ст. 7 п. 1 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домом”, в соответствии с которой, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно п. 2 – в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора и указанный в части 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему усмотрению вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, 2) соразмерного уменьшения цены договора.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

В судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом (участником долевого строительства) и ООО «СтройЛюкс» (застройщиком), истцу была передана квартира, общей площадью с учетом площади балкона 81,4 кв.м, находящаяся по адресу (х), в то время как проектная площадь этой эе квартиры составляла 82,1 кв.м., что на 0,7 кв.м. меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве, что подтверждается письменными материалами дела, исследованными в ходе судебного разбирательства, не доверять которым у суда оснований нет и которые никем не оспаривались.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцу квартиры площадью 82,1 кв. м, уменьшение общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры. Кроме того, самим договором участия в долевом строительстве (п. 3.1 договора) застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При таких обстоятельствах требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку уменьшение оплаченной истцом проектной площади квартиры является существенным нарушением условий договора, в связи с чем ответчик должен выплатить истцу компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере 116 130 руб.: 82,1 кв.м. (проектная площадь квартиры) * 0,7 кв.м..

Несмотря на то, что стоимость 1 кв. м площади квартиры в договоре не была указана, определить ее возможно исходя из общей цены договора и общей площади квартиры, указанной в договоре.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения иска, так как в договоре определена общая стоимость всего объекта, а не стоимость квадратных метров; изменение первоначальной цены договора возможно только если это предусмотрено в самом договоре и имеется согласие участника долевого строительства, что в данном случае отсутствует; истец подписал акт приема – передачи квартиры, что свидетельствует о его согласии с реальной площадью квартиры и отсутствии претензий к ответчику, отклоняются судом как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права.

Принимая решение и определяя фактическую площадь спорной квартиры, суд учитывает положения СНиП 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные” и СНиП “Жилые здания” 2.08.01-89, согласно которым по “Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий” общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5.

Согласно ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Поскольку в ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда не разрешены, суд приходит к выводу, что в данном случае надлежит применить нормы Закона «О защите прав потребителей», поскольку договор, заключенный между истцом и ответчиком по его сути потребительский, и отношения по его исполнению подпадают под действие норм этого закона в части неурегулированной ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Аналогичная правовая позиция изложена в письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005г. N0100/5932-05-32 “О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья” и обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам утвержденном постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.

На основании изложенного суд находит обоснованными доводы истца о причинении ему морального вреда. При определении размера компенсации, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, наличие вины ответчика.

На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” и в соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании в его пользу с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Лицам, участвующим в деле, неоднократно разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако они не желали представлять дополнительные доказательств и полагали возможным закончить рассмотрение дела, в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с закрепленным в ч. 3 ст. 123 Конституции РФ принципом состязательности и равноправия сторон, основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Свентицкого А.В. к ООО «СтройЛюкс» о защите прав потребителя, удовлетворить.

Взыскать с ООО «СтройЛюкс» в пользу Свентицкого А.В. 116 130 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд.