Апелляционная жалоба на решение о взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру.

Апелляция на решение о взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру (ипотека)

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА

на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы по делу о взыскании задолженности по договору займа, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению о признании займа недействительным

25.09.2017 г. Дорогомиловским районным судом города Москвы было вынесено решение по гражданскому делу, которым был в полном объеме удовлетворен иск о взыскании с ответчика Железняк А.Т. (далее – ответчик) в пользу истца задолженности в сумме 6 657 451 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, 6, кв.1 (далее – квартира) путем продажи с публичных торгов с начальной ценой 6 500 000 руб.

В удовлетворении исковых требований по встречному иску о признании договора займа недействительным было отказано.

Считаем указанное решение суда незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что договор залога квартиры от 10.12.2016 г. является недействительным как не прошедший государственную регистрацию.

Согласно п.1 договора залога квартиры от 10.12.2016 г. «в обеспечение обязательств залогодателя по договору займа с залоговым обеспечением от 10.12.2016 года залогодатель предоставляет залогодержателю в залог квартиру по адресу: город Москва, улица Бутырская, дом 6, квартира 1».

Согласно п.4, п.5 договора залога квартиры «залогодатель обязан оформить передачу заложенного имущества (квартиры) путем оформления сделки купли-продажи на доверенное лицо залогодержателя. Сделка купли-продажи должна быть оформлена до 05.03.2017 г.»

Однако фактически договор залога квартиры в органах Росреестра зарегистрирован не был.

Согласно абз.1 п.1 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно абз.3 п.1 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Считаем, что несоблюдение истцом и ответчиком – сторонами договора залога квартиры – требований о государственной регистрации договора повлекло его недействительность (ничтожность). Однако судом не была дана надлежащая оценка данному доводу ответчика, что повлекло неприменение судом к отношениям сторон норм статьи 10 ФЗ РФ «Об ипотеке».

Согласно ч.1, ч.2 ст.330 Гражданско-процессуального кодекса РФ неприменение закона, подлежащего применению, является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что взыскание не может быть обращено на единственное жилье гражданина.

Согласно п.2 ст. 6 ФЗ РФ «Об ипотеке» не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Согласно п.1 ст.446 Гражданско-процессуального кодекса РФ «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: (…) жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Таким образом, для обращения взыскания на единственно пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи помещение необходимо соблюдение одновременно следующих двух условий:

оно должно являться предметом ипотеки, и
на него должна быть предусмотрена возможность обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке

Согласно п.1 ст.78 ФЗ РФ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру при условии, что такая квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом законодательство РФ не содержит указания на возможность обратить взыскание на заложенные жилой дом или квартиру в других случаях.

Системное толкование норм ст. 446 ГПК РФ, и ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, что нельзя обратить взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, в случае, когда договор об ипотеке такого жилого помещения был заключен для обеспечения займа, предоставленного на цели, иные, чем п.1. ст.78 Закона об ипотеке (то есть, не на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры).

Как видно из материалов дела, квартира, заложенная в обеспечение договора займа от 10.12.2016 г., является для ответчика единственным пригодным для проживания жилым помещением, и являлось таковым на дату заключения договора об ипотеке.

Целевое назначение займа, согласно п.1 договора займа от 10.12.2016 г., обозначено как обеспечение «финансовой стабильности заемщика».

Таким образом, целевое назначение займа, полученного ответчиком, не соответствует тем целям, при которых в силу п.1 ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» возможно обращение взыскание на единственное жилье гражданина. Однако судом не была дана надлежащая оценка указанному доводу ответчика, что повлекло неприменение к отношениям сторон норм пункта 1 статьи 78 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 2 статьи 6 ФЗ РФ «Об ипотеке», статьи 446 ГПК РФ.

Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика по первоначальному иску о том, что в квартире, заложенной по договору об ипотеке, помимо ответчика проживают члены его семьи.

В момент заключения договора залога квартиры 10.12.2016 г., а также на дату вынесения решения Дорогомиловского суда 25.09.2017 г. в заложенной ответчиком квартире проживали, помимо него, третьи лица – члены его семьи, для которых данная квартира является единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Заключение ответчиком договора залога существенно нарушило права членов его семьи – третьих лиц, поскольку повлекло возможность утраты ими права на пользование жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако судом не была дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что договор залога не только нарушает требования закона, но и затрагивает права третьего лица, что позволяет считать его недействительным (ничтожным), что повлекло неприменение к отношениям сторон норм части 2 статьи 168 ГК РФ.

На основании изложенного и в соответствии с статьи 10 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 1 статьи 78 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 2 статьи 6 ФЗ РФ «Об ипотеке», статьи 446 ГПК РФ, части 2 статьи 168 ГК РФ, статьей 330 ГРК РФ

ПРОШУ СУД:

Отменить решение Дорогомиловского районного суда города Москвы по гражданскому делу о взыскании задолженности по договору займа, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению о признании займа недействительным
Принять по делу новое решение.

Приложения: