Вам нужен юрист по договору долевого участия?

Проверить договор долевого участия надо перед тем, как принимать решение о его подписании. Эта прописная истина известна всем, но на практике ей значения почему-то не придают. Если вы не хотите пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом будет достроен, а квартира – передана вам, надо знать о рисках долевого участия в строительстве и попытаться их снизить для себя. О каких рисках идет речь? Во-первых, это риск не получить квартиру вообще, если строительство будет заморожено, во-вторых, риск получить квартиру значительно позже оговоренного срока, риск получить квартиру в таком состоянии, которое потребует серьезных затрат для приведения ее в жилой вид и т.д.

Есть разные способы обезопасить себя от этих рисков. Прежде всего, конечно, можно рекомендовать выбирать надежную компанию-застройщика, зарекомендовавшую себя на рынке. Но в то же время надо учитывать, что надежность компании сегодня совершенно не гарантирует, что и завтра она останется таковой. Но все же осмотрительность при выборе застройщика позволяет несколько снизить риск остаться и без денег, и без жилья.

Следующее, что позволит подстраховаться от рисков при покупке квартиры по договору долевого участия – это внимательность при оценке условий, на которых вы заключаете договор долевого участия в строительстве. На что здесь надо обратить внимание?

Давайте рассмотрим основные риски долевого участия в строительстве для инвестора и оценим, как их можно нейтрализовать.

Риск 1. Ненадежный застройщик

Это самый серьезный риск при заключении любого договора. От ненадежности, финансового краха или недобросовестности партнера договор страхует с большой натяжкой. Если вдруг застройщик уйдет в процедуру банкротства, то придется потерять и время, и силы, и деньги для защиты своих прав.

Поэтому, если вы решили инвестировать деньги в строительство недвижимости первое, что надо сделать – это проверить застройщика и сам объект. Вы можете это сделать, используя нашу инструкцию “Как проверить новостройку и застройщика?“.

Риск 2. Невыгодные условия договора долевого участия

Наверное, нет нужды еще раз говорить о том, что договор нужно внимательно прочитать? Это понятно! На что же обращать внимание при изучении договора? На те  существенные условия, которые должны быть в нем в силу закона. Если одного из этих условий в тексте не будет, договор будет считаться незаключенным, а ваши деньги – переданными застройщику без правовых оснований.

1. Во-первых, договор должен содержать максимально точное и конкретное описание объекта, строительство которого вы финансируете. В договоре должен быть указан полный строительный адрес (корпус, секция, подъезд, этаж, расположение на этаже), общая площадь всей квартиры, площадь каждого помещения (комнат, кухни, санузла и т.д.), наличие лоджии или балкона и их метраж. Если после сдачи вам квартиры ее площадь окажется меньше, то точное обозначение площади в договоре поможет вам взыскать с застройщика стоимость разницы в площади квартиры через суд.

Если вы рассчитываете на квартиру с отделкой, в договоре должны быть перечислены конкретные виды отделочных работ и конкретные виды материалов, используемых при отделке. В частности, для пола – это паркет, или ламинат, или линолеум, или ковролин, или что-то иное, на что хватит вашей фантазии. При этом должен быть указан способ их укладки. Аналогично для стен, потолка, отделки санузла, лоджии и т.п.

Информация об объекте может содержаться как в тексте самого договора, так и в приложении к нему. Но если это приложение – на него должна быть ссылка в тексте договора, оно должно быть пронумеровано и подписано обеими сторонами.

2. Во-вторых, договор должен содержать условия о сроках, а именно: срок завершения строительства и срок передачи вам объекта строительства.

В период между завершением строительства и передачей вам объекта по акту приема-передачи должна состояться приемка объекта соответствующей комиссией, выдающей застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому дата завершения строительства и дата передачи вам квартиры по акту приема-передачи совпадать не должны.

Не лишним будет знать, что в силу закона срок передачи объектов должен быть единым для всех участников долевого строительства.

3. В-третьих, договор должен содержать цену объекта долевого строительства.

Цена в договоре должна быть определена за квадратный метр и выражена конкретной суммой. Эта цена фиксирована и изменению не подлежит. Общая цена договора определяется, исходя их стоимости квадратного метра и метража квартиры.

После сдачи объекта в эксплуатацию и проведения обмеров БТИ площадь квартиры может измениться по сравнению с первоначальной. Предвидя такую возможность, в договоре надо предусмотреть, что в случае уменьшения площади квартиры сумма, подлежащая уплате, также уменьшается.

Что касается балкона и лоджии – то в общую площадь квартиры они не входят. Поэтому при их оплате используется понижающий коэффициент. Соответственно, условие о перерасчете стоимости квартиры в связи с изменением площади должно устанавливать раздельный порядок перерасчета стоимости площади собственно квартиры и стоимости площади балконов (лоджий).

4. В-четвертых, в договоре должен быть установлен гарантийный срок на объект строительства и на технологическое и инженерное оборудование, предназначенное для использования объекта по назначению. В силу закона этот срок не может быть меньше 5 лет для объекта недвижимости и меньше 3 лет – для инженерного и технологического оборудования. Застройщик же может установить более длительные гарантийные сроки.

Договор долевого участия в строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такое регистрации. Смысл регистрации состоит в том, чтобы избежать неоднократной продажи одного объекта разным инвесторам. Поэтому, производить оплату по договору долевого участия в строительстве необходимо только после его государственной регистрации. Если же вам надо закрепить свое право на объект, и вы полагаете, что передача денег по договору – это оптимальный вариант, то лучше передачу денег оформить с помощью других договорных моделей.

1. В первую очередь, вам надо проверить наличие у застройщика разрешения на строительство объекта. Именно разрешение удостоверяет, что проектная документация, которую подготовил застройщик, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, на котором будет размещен объект. Разрешение удостоверяет и право на ведение строительства. При этом в разрешении должно быть определено, что застройщику разрешается строительство именно многоквартирного жилого дома, а не нулевого цикла (фундамента). Разрешение на строительство содержит также срок, в течение которого строительные работы должны быть окончены. Вы можете сравнить этот срок с тем, который обозначает вам сам застройщик.

2. Во-вторых, стоит удостовериться, что застройщик имеет права на земельный участок, на котором планируется строительство жилого дома. Это может быть право собственности или право аренды (субаренды). Во всех случаях права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Узнать о том, действительно ли права застройщика на земельный участок удостоверены можно, обратившись с запросом в Росреестр. Изучая свидетельство о праве застройщика на земельный участок обратите внимание на целевое использование земли. Если земельный участок предоставлен в аренду, то в документе должно быть указано, что участок по данному адресу предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Если земля находится в собственности застройщика, то в свидетельстве должна быть указана категория земли, предусматривающая возможность ведения на ней строительства (земли поселений, населенных пунктов).

3. В-третьих, необходимо ознакомиться с проектной декларацией застройщика.В проектной декларации указывается информация о самом застройщике, включая сведения о том, в каких проектах строительства застройщик принимал участие в течение последних трех лет с указанием адреса этих объектов недвижимости, сроков их ввода в эксплуатацию по проекту и фактически; сведения о финансовых показателях деятельности застройщика, о размере его кредиторской задолженности на дату публикации проектной декларации и т.д. Наряду с этим проектная декларация должна содержать информацию и о проекте строительства. Проектная декларация должна находиться в открытом доступе и должна быть опубликована застройщиком в СМИ или в сети Интернет.

4. В-четвертых, желательно ознакомиться с учредительными документами застройщика, а также свидетельствами о государственной регистрации, постановке на налоговый учет.

5. В-пятых, желательно изучить бухгалтерскую отчетность застройщика – по общему правилу, за три последних года (в пределах срока исковой давности). Если же застройщик применяет упрощенную систему налогообложения – книгу учета доходов и расходов.

6. В-шестых, необходимо ознакомиться с аудиторским заключением, составленным по итогам последнего года деятельности застройщика.

Все это те самые подводные камни договора долевого участия в строительстве. Все указанные документы застройщик обязан представить любому обратившемуся к нему лицу для ознакомления. Проанализировав эти документы, вы сможете принять взвешенное решение о надежности застройщика хотя бы на дату вашего у нему обращения.

Итак, чтобы избежать неприятностей и расходов в будущем, желательно проверить и документы застройщика, дающими ему право на строительство, и внимательно прочитать текст договора.