Главная / Раздел ипотеки при разводе

Раздел ипотеки при разводе

Как делятся долги при разводе?

 

Общий принцип раздела имущества супругов состоит в том, что при разводе все имущество делится пополам. Это значит, что пополам делятся и активы, и долги, включая квартиру, приобретенную в браке за счет кредитных средств.

Поэтому если квартира в ипотеке, то долг по погашению кредита бывшие супруги продолжают нести солидарно. Это значит, что в случае неуплаты банк вправе потребовать оплаты как от бывшего мужа, так от бывшей жены, так и к обоих совместно, причем как полностью, так и в части долга. Естественно, для банков это очень удобно – при разводе супругов для них ничего не меняется.

Проблемы на практике возникают в связи с несогласованностью нашего законодательства. Так, Семейный кодекс устанавливает, что при разделе совместного имущества супругов надо делить и их совместные долги. А Гражданский кодекс допускает раздел долгов только с согласия кредитора – в нашем случае, банка. Банкам удобнее применять ГК РФ, ведь для банка раздел долга между супругами, как требует СК РФ, неудобен – он лишается возможности взыскивать долг солидарно. Поэтому банки на заявление о разделе ипотечного долга обычно отвечают отказом. Для самих же супругов неудобно применять ГК РФ: они оказываются без квартиры и с долгом в полном объеме. Что делать?

Немного ясности в ситуацию с разделом долгов супругов при разводе попытался внести Верховный суд. В Обзоре судебной практики от 13.04.2016 г. он указал, что “в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи. При этом бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на стороне, претендующей на распределение долга”

Однако, особой ясности это не внесло. Остались вопросы: что значит нужды семьи? как выделить отдельные нужды супруга и нужды семьи? Если речь идет про кредиты а бизнес – то там совсем другой порядок. И, конечно, главный вопрос: как это все доказывать?

Однако, несовершенство нашего законодательства иногда оказывается полезным, поскольку не дает возможности сформировать унифицированную практику. И каждая сторона процесса может приводить доводы и ссылаться на нормы закона так, как это удобно ей. Поэтому, здесь тактика зависит от ответа на вопрос: хотите ли вы признавать долги общими или нет?

Если вы хотите признать долги общими, то вам нужно доказывать, что долги возникли по инициативе обоих супругов в интересах семьи и все полученное было использовано на нужды семьи.

Если нет – доказывайте ровно противоположное.

 

 

Как делится ипотека при разводе?

 

Решая вопрос, делится ли ипотека при разводе, мы ищем доступные, понятные и малозатратные варианты решения. На сегодняшний день при разводе с непогашенной ипотекой есть несколько вариантов действий:

Рассмотрим особенности этих вариантов.

 

Вариант 1 – Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе

Очевидно, что самое неразумное в такой ситуации – это вообще прекратить платить по кредиту и ждать, пока банк выставит квартиру на торги, продав ее по заниженной цене. Но тогда супруги потеряют и квартиру, и все выплаченные за нее деньги. А это, понятно, не хотелось бы.

 

Вариант 2 – Найти покупателя и его деньгами погасить кредит

Самый простой вариант раздела ипотеки при разводе супругов – это найти покупателя, взять аванс, погасить долг, снять обременение и оформить договор купли-продажи. Однако на практике не всегда удается найти покупателя при таких обстоятельствах. Не каждый согласится отдать деньги вперед, не получив гарантий, что, во-первых обременение будет снято, и, во-вторых, что договор купли-продажи подписан и исполнен. Можно, конечно, подстраховаться договорами займа и перезалога, найти другие варианты обеспечения – но это дополнительная суета и затраты.

 

Вариант 3 – Разделить квартиру и долги

Разделить квартиру и долги можно по соглашению или в судебном порядке.

Если договориться не удалось и приходится идти в суд, следуйте следующему алгоритму действий.

  1. Один из супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества.

При этом требования о разделе ипотечного долга не заявляется. В этом случае ситуация будет регулироваться нормами семейного права, поскольку предмет иска – раздел общего имущества супругов. Для раздела имущества в силу семейного законодательства согласия кредитора не требуется. Суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска. Привлекать банк в качестве третьего лица суд вправе, но не обязан, поскольку при разделе банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из собственников квартиры.

Для обращения в суд вы можете использовать в качестве образца исковое заявление о разделе ипотеки при разводе, подготовленное при защите прав наших клиентов.

Исковое заявление о разделе ипотеки при разводе

 

 

 

  1. Долевая собственность на квартиру регистрируется в ЕГРП.

После вступления в силу решения суда следует обратиться в ЕГРПН с заявлением о регистрации права долевой собственности на квартиру.

  1. Один из супругов обращается в банк с заявлением об изменении ипотечного договора.

С решением суда и выпиской из ЕГРПН супруги обращаются в банк с заявлением об изменении кредитного договора и изменении порядка выплат по кредиту.

 

 

Особенности раздела ипотеки при разводе в отдельных случаях

 

Раздел ипотеки при разводе супругов с несовершеннолетними деться

Если разводятся супруги, имеющие несовершеннолетних детей, то суд при разделе имущества может изменить общее правило о разделе в равных долях и увеличить долю того, с кем остаются проживать дети.

 

Развод супругов с военной ипотекой

При разводе супругов и квартирой, купленной по военной ипотеке, она остается личной собственностью военнослужащего, поскольку приобреталась за счет средств специального назначения. Раздел такой квартиры по закону невозможен. Плательщиком по кредиту остается тот из супругов, кто является заемщиком по кредитному договору. Однако супруга военнослужащего может поставит в суде вопрос о возмещении ей средств, уплаченных за счет общего имущества в счет погашения ипотеки.

 

Делится ли ипотека при разводе, если был брачный договор?

Если квартира была куплена в браке за счет кредитных средств, то брачным договором на случай развода она может быть отнесена к личной собственности одного из супругов только вместе с его обязанностью самостоятельно погашать кредит.

Например, находясь в браке, супруги купили квартиру за счет кредитных средств. Браным договором квартира была отнесена к личной собственности мужа. Часть кредита была погашена за счет материнского капитала, а оставшуюся часть долга выплачивал муж и в период брака, и после развода. После развода он обратился в суд с требованием взыскать с жены половину платежей по кредиту, поскольку якобы этот долг был общим.

Жена заявила встречный иск о разделе автомобиля, который после развода остался у мужа и который он продал, оставив деньги за собой. Просила взыскать с мужа 50 % стоимости проданного автомобиля.

Суд удовлетворил требование жены о взыскании 50 % стоимости автомобиля, а в требованиях мужа отказал, мотивировав это тем, что квартира после развода осталась в его личной собственности и, соответственно, долг по ее стоимости также является его личным долгом. При этом суд указал, что даже погашение части кредита за счет средств материнского капитала режима личной собственности, установленный брачным договором, не меняет.

 

Развод супругов с ипотечным жильем, приобретенным до брака

Если квартира была куплена за счет кредитных средств до брака, то при разводе она остается личной собственностью того из супругов, на кого оформлен кредитный договор. Он же остается плательщиком по кредиту. Однако второй супруг может требовать компенсации средств, уплаченных из семейного бюджета в период брака в счет погашения ипотеки.

.

ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании торгов недействительными в связи с нарушением порядка проведения 

 

Заявитель является должником по исполнительному производству, возбужденному на основании исполнительного листа от 27.06.2014 г., выданного Пресненским районным судом города Москвы по делу № **. Предмет исполнения – взыскание задолженности в размере 376 964,56 долларов США, а также 31 468,95 руб., в том числе путем обращения взыскания на квартиру общей площадью 151,9 кв., расположенной по адресу: Москва, ул. Смоленская, д.32, к.1, кв.52 (далее – квартира).

30 ноября 2018 года в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ОСП по Северо-Западному АО УФССП России по Москве УФССП России по Москве вынесено постановление о передаче квартиры на торги с начальной продажной ценой 35 627 600 руб.

24 декабря 2018 года судебным приставом-исполнителем было выдано поручение на реализацию № 1908.

Организатором торгов определено Общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Кварта».

Считаю указанные торги незаконными в связи с допущенными при их проведении существенными нарушениями законодательства РФ.

 

  1. I. Согласно ч.2 ст.448 ГПК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Извещение о проведении торгов опубликовано – 10 января 2019 года в 17 час 48 мин.

Дата начала подачи заявок – 16 января 2019 года.

Дата и время окончания приема заявок – 31 января 2019 года.

Дата и время проведения торгов – 05 февраля 2019 года, 12 час.00 мин.

В нарушение установленных требований извещение о проведении торгов сделано организатором за 25 дней до их проведения, что является нарушением ч.2 ст.448 ГПК РФ.

 

  1. Согласно ч.3 статьи 90 Закона РФ «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети “Интернет” для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети “Интернет”. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Применительно к объектам недвижимости, являющимся предметом залога по договорам об ипотеке специальная норма, регламентирующая порядок публикации извещения о проведении торгов, установлена законодательством РФ об ипотеке. Так, согласно ч.3 статьи 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней и, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В нарушение установленных требований информация о проведении торгов в официальном периодическом издании не размещалась.

 

Ш. Согласно ч.2 ст.448 ГПК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В нарушение установленных требований извещение о проведении торгов не содержит информации о порядке проведения торгов, о порядке участия в торгах и способе определении лица, выигравшего торги.

 

Согласно ч.1 ст.449 ГПК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

На основании изложенного и в соответствии со ст.90 Закона РФ «Об исполнительном производстве», ст.57 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст.448, 448 ГПК РФ

ПРОШУ СУД:

Признать недействительными результаты публичных торгов по продаже квартиры общей площадью 151,9 кв., расположенной по адресу: Москва, ул. Смоленская, д.32, к.1, кв.52.

 

Приложения:

  1. Копия извещения о проведении торгов
  2. Копия искового заявления
  3. Квитанция об оплате государственной пошлины

 

 

 

 

ХОДАТАЙСТВО

О приостановлении производства по делу до рассмотрения другого дела

 

В производстве Рузского суда Московской области находится исковое заявление АО «Сбербанк» к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру № 148 по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Октябрьская, д.4 (далее – квартира).

В ходе судебного разбирательства стало известно, что заложенное имущество – квартира № 148 по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Октябрьская, д.4 – находится в перепланированном состоянии. При этом разрешения на выполнение перепланировки ответчиком получено не было, что дает основания предполагать возможность создания перепланировкой угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Считаю, что при таких обстоятельствах заложенное имущество (квартира) не может быть объектом взыскания до приведения его в состояние, соответствующее требованиям законодательства РФ.

15.11.2015 г. ответчик подал исковое заявление о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

В соответствии с абз.4 п.1 ст.215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении;

На основании изложенного и в соответствии со ст.215 ГПК РФ,

ПРОСИМ СУД:

Приостановить производство по делу о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру № 148 по адресу: Московская область, г. Руза, ул. Октябрьская, д.4 – до разрешения судом вопроса о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

 

Приложения:

  1. Копия искового заявления о сохранении квартиры в перепланированном состоянии
  2. Акт обследования ГУП МО «МОБТИ»
  3. План и экспликация квартиры

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании недействительным договора ипотеки квартиры

 

10.12.2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор займа с залоговым обеспечением (прилагаю), согласно которому ответчик предоставил истцу заем на сумму 6.098.00 руб. на срок до 30.06.2017 г. (далее – заем).

В обеспечение займа 10.12.2016 г. стороны заключили договора залога квартиры (прилагаю), согласно которому истец предоставил ответчику в залог принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 34,2 кв.м.

Согласно п.4, п.5 договора залога квартиры «залогодатель обязан оформить передачу заложенного имущества (квартиры) путем оформления сделки купли-продажи на доверенное лицо. Сделка купли-продажи должна быть оформлена до 05.03.2017 г.»

Однако фактически договор залога квартиры в органах Росреестра зарегистрирован не был.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Согласно ч.2 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно абз.1 п.1 ст.10 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.10 Федерального закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно абз.3 п.1 ст.10 Федерального закона РФ «Об ипотеке» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Считаем, что несоблюдение истцом и ответчиком – сторонами договора залога квартиры – требований о государственной регистрации договора влечет его недействительность (ничтожность).

 

На основании изложенного и в соответствии со ст.131, ст.433, ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, ст.10 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.167 Гражданского кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

  1. Признать недействительным договор залога квартиры по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, 6, общей площадью 34,2 кв.м., заключенный 10.12.2016 г.
  2. Применить последствия недействительности договора залога квартиры по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, 6, общей площадью 34,2 кв.м., заключенный 10.12.2016 г.

 

Приложения:

  1. Договор займа с залоговым обеспечением от 10.12.2016
  2. Договор залога квартиры от 10.12.2016
  3. Квитанция об оплате государственной пошлины
  4. Копия искового заявления с приложениями для ответчика

 

 

 

 

 

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)

 

02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).

Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).

Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.

  1. В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был, что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)

На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.

  1. Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.

Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.

В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:

Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.

Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,

ПРОШУ СУД:

  1. Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
  2. Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
  3. Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.

Приложения:

  1. Договор займа
  2. Договор залога
  3. Свидетельство о государственной регистрации права
  4. Расходный кассовый ордер
  5. Чеки о безналичной оплате услуг
  6. Заявление на перевод денежных средств
  7. Выписка из ЕГРП
  8. Исковое заявление – копия для ответчика

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании договора ипотеки (залога недвижимости) недействительным и прекращении ипотеки

 

11.03.2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки (залога недвижимости) в обеспечение исполнения кредитного договора от 11.03.2012 г.

Согласно абз.2 пункта 1.4 договора ипотеки истец предоставляет ответчику в залог принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.6, кв.1 (далее – квартира).

Согласно п.1, п.1.2, п.1.3 договора ипотеки залог квартиры обеспечивает обязательство истца по выплате ответчику кредита в сумме 2 657 000 руб., выданного до 11.12.2018 г. под 13,5 % годовых.

Согласно п.1.1 договора кредит предоставляется на осуществление ремонтных работ в жилой недвижимости.

Считаем, что договора ипотеки от 11.03.2012 г. является недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.446 Гражданско-процессуального кодекса РФ «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Таким образом, для возможности обращения взыскания на единственно пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи помещение необходимо соблюдение одновременно следующих двух условий: во-первых, оно должно являться предметом ипотеки и, во-вторых, на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии с п.1 ст.78 ФЗ РФ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру при условии, что такая квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

При этом законодательство РФ об ипотеке не содержит прямого указания на возможность обратить взыскание на заложенные жилой дом или квартиру в иных случаях.

Таким образом, системное толкование норм ст. 446 ГПК РФ, и ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о невозможности обращения взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, на момент обращения взыскания оно окажется единственным пригодным для постоянного проживания помещением, и в том случае, когда договор об ипотеке такого жилого помещения был заключен в целях обеспечения исполнения обязательств по кредиту (займу), предоставленному не на цели, установленные п. 1. ст. 78 Закона об ипотеке (то есть, не на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры) или без указания таких целей.

Квартира, заложенная в обеспечение кредитного договора по договору об ипотеке от 11.03.2012 г. является для истца единственным пригодным для проживания жилым помещением, и являлось таковым на дату заключения договора об ипотеки в соответствии с п.7.

При этом целевое назначение кредита, полученного истцом, а именно «осуществление ремонтных работ в жилой недвижимости», не подпадает под цели, установленные п.1 ст.78 Закона РФ «Об ипотеке». Фактически кредитные средства были потрачены истцом на личные нужды, в том числе на приобретение мебели, бытовой техники, текущему ремонту квартиры.

Считаем, что предметом договора ипотеки от 11.03.2012 г. являлась квартира, на которую в силу ст.446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание и, соответственно, которая не может выступать в качестве предмета ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящее время в квартире, заложенной по договору об ипотеке от 11.03.2012 г., помимо истца проживает также ее сын, являющийся членом семьи истца. В этой связи считаем, что договор ипотеки в данном случае не только нарушает требования закона, но и затрагивает права третьего лица, что позволяет считать его недействительным (ничтожным).

 

На основании изложенного и в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ, ст.78 Закона РФ «Об ипотеке», ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ,

ПРОШУ СУД:

Признать недействительным договор ипотеки, заключенный 11.03.2012 г. между истцом и ответчиком и применить последствия его недействительности в форме прекращения ипотеки квартиры.

 

Приложения:

1 – Копия искового заявления для ответчика

2 – Копия доверенности представителю

 

 

 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о прекращении залога и погашении записи об ипотеке

 

11.03.2014 г. между истцом и ответчиком был заключен договор ипотеки (далее – договор ипотеки) в обеспечение исполнения кредитного договора.

Согласно абз.2 пункта 1.4 договора ипотеки истец предоставил ответчику в залог принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: Московская область, город Балашиха, ул. Лесная, д.2, кв.1 (далее – квартира).

Согласно п.1, п.1.2, п.1.3 договора ипотеки залог квартиры обеспечивает обязательство истца по выплате ответчику кредита в сумме 2 657 000 руб., выданного до 11.12.2018 г. под 13,5 % годовых.

23.03.2016 г. решением Балашихинского суда Московской области было удовлетворено заявление ответчика о взыскании с истца суммы задолженности по кредитному договору в размере 2 615 891,84 руб., госпошлины в размере 26 408,22 руб., обращении взыскания на заложенную квартиру путем продажи с публичных торгов. Решение вступило в законную силу 06.05.2016 г.

27.09.2017 г. истец погасил задолженность по решению суда в полном объеме путем внесения наличных денежных средств в кассу ответчика, что подтверждается приходным кассовым ордером № 07М1 от 27.09.2017 г. на сумму 26 408,22 руб. (прилагаю), приходным кассовым ордером № 07L3 от 27.09.2017 г. на сумму 2 615 891,84 руб. (прилагаю).

06.10.2017 г. в отношении истца было прекращено исполнительное производство, о чем судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Балашихинскому району Управления ФСС по Московской области вынесено постановление (прилагаю).

10.10.2017 г. Истец обратился к банку с просьбой о погашении записи об ипотеке. Однако ответчик немотивированно отказывает истцу в снятии обременения.

Согласно пдп.1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.2 ст.352 Гражданского кодекса РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими”.

Таким образом, в связи с фактическим отказом ответчика погасить регистрационную запись об ипотеке путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, истец в соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

 

На основании изложенного и в соответствии со ст.352 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

 

ПРОШУ СУД:

  1. Признать прекращенным обременение (ипотеку) в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Московская область, город Балашиха, ул. Лесная, д.2, кв.1.
  2. Обязать Управление Росреестра по Московской области погасить запись о наличии обременения (ипотеки) в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Московская область, город Балашиха, ул. Лесная, д.2, кв.1.

 

Приложения:

  1. Копия решения суда
  2. Копия приходного кассового ордера
  3. Копия постановления об окончании исполнительного производства
  4. Копия доверенности представителю
  5. Копия искового заявления с приложениями для ответчика и третьего лица
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о прекращении залога квартиры (ипотеки)

 

05.07.2016 г. Савеловским районным судом было утверждено мировое соглашение, согласно которому был расторгнут договор купли-продажи квартиры по адресу: Москва, Бутырская, дом 10, корп.1, кв.3 (далее – квартира), заключенный 25.06.2012 г.  между истцом и Сергеевым А.И. (третьим лицом) (договор прилагаю). Право собственности на квартиру было признано за истцом.

30.09.2016 г. истец зарегистрировал право собственности на квартиру в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю).

На момент поступления в собственность истца квартира была обременена залогом в пользу АКБ “РосЕвроБанк” (ответчик). Залог возник у третьего лица на основании кредитного договора № 53802-ИК/12 от 25.06.2012 г. (прилагаю), то есть после приобретения квартиры у истца.

До настоящего времени истец не имеет возможности самостоятельно снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Считаем, что в сложившихся обстоятельствах обременение в виде залога должно быть снято с квартиры по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.353 ГК РФ залог сохраняется в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства. В этом случае правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Квартира, принадлежащая истцу и переданная им по договору залога, перешла от залогодателя к другому лицу не в результате ее отчуждения залогодателем, а в силу соответствующего решения суда. В этой связи полагаем, что п.1 ст.353 ГК РФ в данной ситуации неприменим, а новый собственник не является правопреемником залогодателя по обязательству, обеспеченному залогом. Соответственно, считаем, что обременение в виде залога должно быть снято с квартиры.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

 

На основании изложенного и в соответствии со ст.353, 357 ГК РФ, ст.25 Федерального закона РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

 

ПРОШУ СУД:

  1. Прекратить право залога на принадлежащую истцу на праве собственности квартиру по адресу: г. Москва, Бутырская, дом 10, корп.1, кв.3, наложенное в пользу залогодержателя АКБ “РосЕвроБанк” (АО).

 

Приложения:

  1. Мировое соглашение от 05.07.2016 г., утвержденное Савеловским районным судом.
  2. Определение Савеловского районного суда об утверждении мирового соглашения.
  3. Договор купли-продажи квартиры
  4. Кредитный договор
  5. Квитанция об оплате госпошлины
  6. Копии документов для истца и третьего лица

 

 

 

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА

на решение Дорогомиловского районного суда города Москвы по делу о взыскании задолженности по договору займа, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению о признании займа недействительным

 

25.09.2017 г. Дорогомиловским районным судом города Москвы было вынесено решение по гражданскому делу, которым был в полном объеме удовлетворен иск о взыскании с ответчика Железняк А.Т. (далее – ответчик) в пользу истца задолженности в сумме 6 657 451 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, 6, кв.1 (далее – квартира) путем продажи с публичных торгов с начальной ценой 6 500 000 руб.

В удовлетворении исковых требований по встречному иску о признании договора займа недействительным было отказано.

Считаем указанное решение суда незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

 

  1. Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что договор залога квартиры от 10.12.2016 г. является недействительным как не прошедший государственную регистрацию.

Согласно п.1 договора залога квартиры от 10.12.2016 г. «в обеспечение обязательств залогодателя по договору займа с залоговым обеспечением от 10.12.2016 года залогодатель предоставляет залогодержателю в залог квартиру по адресу: город Москва, улица Бутырская, дом 6, квартира 1».

Согласно п.4, п.5 договора залога квартиры «залогодатель обязан оформить передачу заложенного имущества (квартиры) путем оформления сделки купли-продажи на доверенное лицо залогодержателя. Сделка купли-продажи должна быть оформлена до 05.03.2017 г.»

Однако фактически договор залога квартиры в органах Росреестра зарегистрирован не был.

Согласно абз.1 п.1 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно абз.3 п.1 ст.10 ФЗ РФ «Об ипотеке» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Считаем, что несоблюдение истцом и ответчиком – сторонами договора залога квартиры – требований о государственной регистрации договора повлекло его недействительность (ничтожность). Однако судом не была дана надлежащая оценка данному доводу ответчика, что повлекло неприменение судом к отношениям сторон норм статьи 10 ФЗ РФ «Об ипотеке».

Согласно ч.1, ч.2 ст.330 Гражданско-процессуального кодекса РФ неприменение закона, подлежащего применению, является основанием  для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

 

  1. Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что взыскание не может быть обращено на единственное жилье гражданина.

Согласно п.2 ст. 6 ФЗ РФ «Об ипотеке» не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Согласно п.1 ст.446 Гражданско-процессуального кодекса РФ «взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: (…) жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Таким образом, для обращения взыскания на единственно пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи помещение необходимо соблюдение одновременно следующих двух условий:

Согласно п.1 ст.78 ФЗ РФ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру при условии, что такая квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом законодательство РФ не содержит указания на возможность обратить взыскание на заложенные жилой дом или квартиру в других случаях.

Системное толкование норм ст. 446 ГПК РФ, и ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, что нельзя обратить взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, в случае, когда договор об ипотеке такого жилого помещения был заключен для обеспечения займа, предоставленного на цели, иные, чем п.1. ст.78 Закона об ипотеке (то есть, не на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры).

Как видно из материалов дела, квартира, заложенная в обеспечение договора займа от 10.12.2016 г., является для ответчика единственным пригодным для проживания жилым помещением, и являлось таковым на дату заключения договора об ипотеке.

Целевое назначение займа, согласно п.1 договора займа от 10.12.2016 г., обозначено как обеспечение «финансовой стабильности заемщика».

Таким образом, целевое назначение займа, полученного ответчиком, не соответствует тем целям, при которых в силу п.1 ст.78 Закона РФ «Об ипотеке» возможно обращение взыскание на единственное жилье гражданина. Однако судом не была дана надлежащая оценка указанному доводу ответчика, что повлекло неприменение к отношениям сторон норм пункта 1 статьи 78 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 2 статьи 6 ФЗ РФ «Об ипотеке», статьи 446 ГПК РФ.

Согласно ч.1, ч.2 ст.330 Гражданско-процессуального кодекса РФ неприменение закона, подлежащего применению, является основанием  для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

 

  1. Судом не дана надлежащая оценка доводу ответчика по первоначальному иску о том, что в квартире, заложенной по договору об ипотеке, помимо ответчика проживают члены его семьи.

В момент заключения договора залога квартиры 10.12.2016 г., а также на дату вынесения решения Дорогомиловского суда 25.09.2017 г. в заложенной ответчиком квартире проживали, помимо него, третьи лица – члены его семьи, для которых данная квартира является единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Заключение ответчиком договора залога существенно нарушило права членов его семьи – третьих лиц, поскольку повлекло возможность утраты ими права на пользование жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако судом не была дана надлежащая оценка доводу ответчика о том, что договор залога не только нарушает требования закона, но и затрагивает права третьего лица, что позволяет считать его недействительным (ничтожным), что повлекло неприменение к отношениям сторон норм части 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно ч.1, ч.2 ст.330 Гражданско-процессуального кодекса РФ неприменение закона, подлежащего применению, является основанием  для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

 

На основании изложенного и в соответствии с статьи 10 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 1 статьи 78 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункта 2 статьи 6 ФЗ РФ «Об ипотеке», статьи 446 ГПК РФ, части 2 статьи 168 ГК РФ, статьей 330 ГРК РФ

ПРОШУ СУД:

  1. Отменить решение Дорогомиловского районного суда города Москвы по гражданскому делу о взыскании задолженности по договору займа, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению о признании займа недействительным
  2. Принять по делу новое решение.

 

Приложения:

  1. Копия апелляционной жалобы для ответчика
  2. Квитанция об оплате государственной пошлины

 

 

 

Записаться на консультацию
к адвокату
   Ваши контактные данные защищены. Я против спама.

Оставить отзыв
к адвокату
   Ваши контактные данные защищены. Я против спама.