Управляющая компания: договор управления

Кто может подписывать договор с управляющей компанией?

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При этом каждый собственник самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Обязан ли собственник жилья подписывать договор с управляющей компанией?

Законодательство РФ не содержит правовых средств принуждения собственника к заключению договора управления общим имуществом многоквартирного дома с управляющей организацией, если он отказывается от его заключения.

Исключение составляют случаи, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.

Соответственно, если управляющая компания выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то обязанности заключить с ней договор у собственников нет, если она выбрана по итогам отрытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления – собственник заключить с ней договор обязан.

Можно ли заключать договор с управляющей компанией до сдачи дома в эксплуатацию?

Например, вы приобрели квартиру в строящемся доме. Дом еще не сдан, квартира в собственность не оформлена. Можете ли вы подписывать договор с управляющей компанией или надо дождаться регистрации права собственности на квартиру?

Обязанность по содержанию жилья возникает у собственника с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Так, согласно пункту 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Соответственно, договор с управляющей компанией вы можете подписывать только после приемки квартиры по акту приема-передачи.

Обязан ли собственник платить управляющей компании, если он не заключал с ней договор и считает, что она не выполняет свои обязанности по обслуживанию дома?

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан вносить квартплату, включающую в себя:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• взнос на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.

Начисление коммунальных платежей осуществляется управляющей компанией, обслуживающей конкретный дом, назначенной (выбранной) в установленном порядке.

Отказ собственника помещения от подписания договора управления многоквартирным домом не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом этого дома в целях его содержания и эксплуатации. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией.

Таким образом, если в вашем доме назначена (выбрана) управляющая компания, вы обязаны оплачивать услуги, которыми вы пользуетесь, включая плату управляющей компании за предоставляемые услуги, плату за ремонт и плату за коммунальные услуги.

Можно ли заключить договоры ЖКХ (договор с управляющей компанией, с поставщиками энергоресурсов), минуя ТСЖ?

Например, вы – собственник квартиры в многоквартирном доме. Общим собранием собственников было создано ТСЖ, хотя лично вы голосовали против. Заявление о вступлении в ТСЖ вы не подавали. ТСЖ заключило договор на обслуживание дома с управляющей компанией, ранее обслуживавшей дом. Можете ли вы заключить договор напрямую с управляющей компанией, а также прямые договоры с поставщиками энергоресурсов, минуя ТСЖ?

В такой ситуации заключить договор напрямую ни с управляющей компанией, ни с поставщиками энергоресурсов нельзя. Договор указанные организации заключают с ТСЖ, которое уполномочено представлять интересы жильцов решением их общего собрания.

Согласно пункту 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Однако вы можете оспорить решение общего собрания через суд, если считаете, что оно принято с нарушением требований жилищного законодательства РФ. Так, обжаловать решение общего собрания собственников жилья может собственник, не принимавший участия в этом собрании или голосовавший против такого решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление подается в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Однако, суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В каких случаях можно заключить договоры с энергоресурсными организациями напрямую?

Напрямую с энергоресурсными организациями собственник квартиры может заключить, если жильцами на общем собрании выбран непосредственный способ управления домом. В этом случае коммунальные службы (ГВС, ХВС, отопление, энергоснабжение, газ) обязаны заключить договор с каждым собственником жилья отдельно.

.